Hayatlar kiralara yetmiyor

Türkiye’de son 4 yılda ev kiraları 6 kat arttı. Bu artış büyükşehirlerde çok daha fazla. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı Buğra Gökce’nin ortaya koyduğu verilere göre, 2019-2023 yılları arasında ülke genelinde kiralarda yüzde 583 artış oldu, büyükşehirlerdeki ortalama artış oranı yüzde 697’yi buldu. Bu durum Türkiye genelinde hem ev sahiplerini hem de kiracıları huzursuz etti. Dar gelirli vatandaşlar aldıkları ücretlerle geçimlerini sürdürmekte zorlanırken, ev alıp kiraya veren ev sahipleri ise yatırımlarından istedikleri karşılığı alamadığı için mutsuz. Adalet Bakanı Yılmaz Tunç, kira artışına yüzde 25 sınırlama getiren düzenlemenin 1 Temmuz 2023 tarihinden itibaren bir yıl daha uzatıldığını açıklamıştı.

“Bir ev sahibinin istediği kiraya yetişmeniz mümkün değil”
Şu an kaldığı 1+1 55 metrekarelik eve 2 bin tl ödeyen 55 yaşındaki emekli kiracı, evde üç senedir oturduğunu belirtirken, sıkıntıların Eylül 2021 yılı itibarıyla ekonomik krizle ortaya çıktığını dile getirdi. Ev sahibinin istediği kira artışlarını bir süre uyguladığını söyleyen kiracı, kiraların artışının durmamasıyla bu duruma yetişemediğini dile getirdi. Kiracı, süreçle ilgili “Ev sahibi evi boşaltmamı istedi, bende anayasal hakkım olan barınma hakkımı kullandım. Ev sahibine ‘Dava açabilirsin’ dedim ve o da evi satmaya karar verdi, ev şu an satılıkta. Evim 1+1 55 metrekare sadece 2 kişinin barınabileceği bir ev” diye konuştu. Kiracı, ev sahibinin orta yolu bulalım diyerek bir fiyat talep edişini “Ev sahibi bana direkt söylemese de ‘Orta yolu bulalım’ dedi. Orta yol şu: Yeni kiracı 10 bin liraya eve girdiği için benden 6-7 bin lira arası kira istedi. Yüzde 200’den fazla bir artış istediği için bende ev sahibine devlet benim maaşıma yüzde 200’den fazla zam yaparsa sana o zaman o parayı verebilirim dedim” diye aktardı.
Konut sıkıntısının sadece kendi sıkıntısı olmadığını söyleyen kiracı, memurların ve asgari ücretlilerin de bu sıkıntıdan muzdarip olduklarını belirtti ve sözlerine şöyle devam etti:
“Devletin yapmış olduğu maaş zamları ile kira fiyatları birbirini tutmuyor, ikisinin arasında büyük uçurumlar var. TÜİK’in belirlemiş olduğu zam oranlarına göre maaşımıza zam alıyoruz ama piyasa fiyatları TÜİK’in belirlediğinden üç kat daha fazla. Bir ev sahibinin istediği kiraya yetişmeniz mümkün değil. Böyle olunca kısır döngü olarak ev sahipleri ve kiracılar birbirlerine bilenmeye başladılar, üç sene önce böyle bir şey yoktu.”

“Emlakçılar rant, ev sahipleri kâr, kiracılar yaşama peşinde”
İsmini vermek istemeyen kiracı, konut krizindeki bir diğer sorun ile ilgili “İkinci konu göçmen sorunu, bulunduğumuz sitedeki 1209 dairenin en az 80-90 tane dairesinde göçmenler oturuyor” diye konuştu. Kiracı, 6 Şubat depremlerinin ardından 11 ilde yıkılan binalardaki insanların çevre illere taşınmasıyla arz talep dengesinin daha da bozulduğunu belirtti. Devletin yabancılara ev satışlarının da krizde etken olduğunu aktaran kiracı, yabancılara konut satışı durdurulmadığı sürece sorunun çözüleceğini düşünmediğini söyledi. Kiracı, ülkede bir konut krizi olduğuna katıldığını söylerken, üç sene önce olmayan konut krizinin neden son üç senede başladığının sorgulanması gerektiğine dikkat çekti. Kiracı, ülkedeki enflasyonla ilgili sözlerine şöyle devam etti:
“Ben 55 yaşında emekliyim.1985’ten itibaren bütün siyasi iktidarları gördüm, şimdiye kadar hiçbir enflasyon yüzde 100’ü aşmamıştı. İlk defa son iki sene içerisinde yüzde 500 enflasyon gördüm. Bu çarkı döndürmeniz mümkün değil, kimse döndüremez bunu. Piyasa birbirine bakarak yükseliyor, devletin bunu kontrol altına alması gerekiyor. Emlakçı piyasası rant peşinde, ev sahipleri daha fazla kazanma peşinde, kiracılar da yaşama peşinde.”

Kiracılar güvencesiz hissediyor
Kiracı Eda, yeni evli ve eşiyle beraber 3+1 eve şu anda 5 bin TL kira ödediğini söyledi. Eda, evi evlenmeden önce tuttuklarını dile getirerek ev arama sürecini “Ev arama sırasında 5 tane ev gezdik, çok küçük ve kullanılması güç evler bile 4-7 bin TL arasındaydı. Bu evi gördüğümüz an tuttuk ve zaten takip ettiğim zaman piyasadaki son 5 binlik evi tutmuş gibiydik. Sonraki günlerde en düşük kira 6 bin 500 olmuştu, sonra da 10 binden aşağı ev yoktu” diye anlattı.
Eda, geçimlerini hiçbir sosyal hayatları olmadan karşılayabildiklerini dile getirerek şunları söyledi:
“Ben diş teknisyeniyim ve şu an maaşım 15 bin TL eşim mobilyacıda çalışıyor onun maaşı 10 bin TL ben kiramı rahatlıkla ödeyip geçinebiliyorum. Geçinmekten kastımız hiçbir sosyal hayat olmadan, hayatta kalmaktan ibaret. Tabii faturalar, mutfak alışverişi derken bu zamlardan sonra sadece hayatımızı devam ettirebiliriz.”

Arabuluculuk dönemi başladı
Arabuluculuğun kapsamının genişletilmesine yönelik çalışmaların ardından Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde kabul edilerek yasalaşan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunla kira, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi ve komşu hakkından kaynaklı uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı haline getirildi.
Ev sahibiyle kiracının yaşadığı uyuşmazlıklarda taraflar dava açmadan önce arabulucuya başvurabilecek. Müracaatlar, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına ücretsiz yapılacak, yargı gideri, harç, tanık, bilirkişi ücreti gibi konularda ödeme yapma zorunluluğu bulunmayacak. Arabuluculuk görüşmeleri üç hafta içerisinde tamamlanacak.

Avukat İdris Ay, ev sahiplerinin ve kiracıların yakındıkları durumları ve konut krizindeki hukuki boyutları GÖRÜNÜM’e anlattı.
İdris Ay, normal şartlarda kira sözleşmelerinde artış oranın kanunla belirlendiğini ama hükümetin bu konuya el atarak bir yasa çıkardığını belirtiyor. Ay, kanuna göre bu durumu şöyle değerlendirdi:

“Kanun der ki, bu oran TÜFE’nin bir yıllık oranlarına göre değişim oranıdır. Bu da her ay TÜİK tarafından açıklanır, o ay açıklanan verilerle de kira sözleşmelerinde bir artış yapılır ancak Borçlar Kanunu’na geçici bir madde ekleniyor ve böylece bu oran azami yüzde 25 olarak sınırlandırılıyor. Dolayısıyla TÜFE yüzde 100 de çıksa, yüzde 200 de çıksa, konut kiralarında yüzde 25’in üzerinde artış yapılamıyor. İş yeri kiraları için ise TÜFE geçerliliğini koruyor.”

Avukat Ay, bu yasanın 2023 Temmuz ayından 2024 Temmuz ayına kadar uzatıldığını belirtirken ev sahiplerinin istedikleri konut artışlarının enflasyon oranında güncellenmesi olduğunu söyledi. İdris Ay, ev sahiplerinin yüzde 25 sınırlamasını kabul etmediğini ve çeşitli arayışlara girmesini şöyle anlatıyor:

“Bu arayışlardan birisi ihtiyaç sebebiyle tahlil dediğimiz bir usüldür. İhtiyaç sebebiyle tahlil, kendisinin veya birinci derece yakınlarının konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılmasıdır. Ev sahipleri normal şartlarda oradan beklediği şekilde bir kira alsa belki de bu davayı açmayacak ama kiralanan yeri tahliye ettirmek için dava açıyor veya başka yollara başvuruyor.”

Avukat İdris Ay, Türkiye’de bu davalara bakmakla yükümlü sulh hukuk mahkemelerinin şu an kilitlenmiş vaziyette olduğunu aktardı. İlk duruşma günlerinin yaklaşık 1 yıl sonraya verildiğini belirten Ay, bu davaların bölge adliye mahkemesindeki istinaf incelemesi ve Yargıtay’daki temyiz incelemesiyle yaklaşık 3-4 yıl kadar sürdüğünü ifade etti. Eylül ayından itibaren adliyelerdeki yoğunluğu azaltmak için arabuluculuk düzenlemesi yapılacağını dile getiren İdris Ay, bu düzenlemenin sorunu çözemeyeceğini söyledi. İdris Ay, bu kanun düzenlemesini yorumlayan iki tip kiracı olduğunu söyleyerek şunları aktardı:

“Kiracı yönünden de sorun şu; bu kanun düzenlemesini yorumlayan iki tip kiracı var, birisi diyor ki kiraya veren haklı, yüzde 25 az, biz yine enflasyonu uygulayalım. Bazen bu şekilde uzlaşılıyor. Bazısı da diyor ki, hayır. Sonuçta bir yasal düzenleme var, ben yüzde 25 arttırırım. Tabii burada konuya kiracının gözüyle de bakmak lazım. Her ne kadar hem asgari ücretle çalışanlarda hem memurlarda ücret artışları yüzde 100’e yakın olsa da kiracıların satın alma güçleri o kadar artmıyor. Dolayısıyla bu kiraları ödeyemiyorlar. Aslında kiraya verenlerin talebi burada TÜFE’den de çok fazla.”

Meselenin yüzde 25 ile sınırlandırma gibi yasal düzenlemeye indirgenmesinin doğru olmadığını dile getiren Ay, ülkede ciddi bir konut ihtiyacı olduğunu söyledi.

Avukat İdris Ay

“TÜİK’in gerçek veri açıklaması lazım”
Avukat İdris Ay, esas sorunun TÜİK’in gerçek veri açıklamaması olduğunu belirterek şunları söylüyor:

“TÜİK’in gerçek veri açıklaması lazım. Gerçek veri açıklasa artış da ona göre yapılacak, tabii yasal düzenleme olmasaydı. Dolayısıyla kiraya verenin elde ettiği kira satın alma gücünde sorun oluşturmayacağı için kiralananı tahliye ettirme, kiracıyı çıkarma gibi yollara bence başvurmayacaktı. Bu tabii herkes için geçerli değil ama geneli böyle olacaktı. Dolayısıyla burada çözüm şu, bir yasal düzenlemeyle özel hukuk meselesine müdahale etmek bizce yanlış. Yüzde 25 ile sınırlandırılması en başta yapılan bir yanlış.”

Bu yasal düzenlemeyle sorunun çözülemeyeceğini belirten Ay, bu konunun tekrar kişilerin kendisine bırakılmasıyla, sözleşme serbestisi denilen kişilerin kendi aralarında kararlaştırabileceği şekilde olması gerektiğini belirtti.Avukat Ay, diğer bir çözüm yolu olarak bir önceki kanunda olduğu gibi yıllık ortalamalara göre artış oranını aşmamak kaydıyla eski düzenlemeye dönülürse çözülebileceğini düşündüğünü dile getirdi.

Ankara’da kira ortalaması 10-12 bin TL’yi buldu

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası (ATEM) Başkanı Hakan Akçam, vatandaşların konut fiyatlarından dolayı hem satılık hem kiralık daireye ulaşılamadığından şikayetçi olduğunu söyledi. Akçam, Ankara genelinde kira ortalamasının 10-12 bin TL’yi bulduğunu belirtirken bunun her geçen gün arttığını dile getirdi.
ATEM Başkanı Akçam, konut krizinde atılacak adımların devrim niteliğinde olması gerektiğini belirtirken Türkiye’nin bu sorunu orta ve uzun vadede mutlaka çözmesi gerektiğini belirterek sözlerine şöyle devam etti:

“Vatandaşın en önemli haklarından bir tanesi barınma hakkıdır. Dolayısıyla barınma hakkını sağlayamazsa veya barınmaya ulaşamazsa ciddi anlamda sıkıntılar çıkar. Biz buna yönelik çeşitli çalışmalar yaptık, bakanlık ve yetkililere hem sözlü hem yazılı bildirimlerde bulunduk. Örneğin lokasyona göre fiyat tespiti, vatandaşın evinin ilçe, mahalle, sokak, kat, konum, cephe ve içinin yapısına göre bir komisyon kurulmalı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, ilgili yerel yönetimler, STK’lar, emlak odaları ve değerleme firmalarıyla beraber bu komisyondan alınan rapor kira kontratına eklenmeli. Bu komisyondan izin almayan ve kiralık ev vermek isteyen ev sahiplerine izin verilmemeli.”

Akçam, kira artışlarının yüzde 25 ile sınırlanmasının mal sahiplerini çok rahatsız ettiğini belirtiyor ve şunları ekliyor:

“Vatandaşın kiraya ulaşma noktasında ciddi sorunlar yaşadıkları için kira artışlarının yüzde 25 ile sınırlanması mal sahiplerini çok rahatsız ediyor. Burada da yüzde 25 ile sınırlandığı zaman vatandaş evinin 1 yıl sonraki yüzde 25 artışının enflasyonun çok altında kalacağını düşünerek ilk fiyatları yüksek olarak belirliyor, bunun da acil düzenlenmesi gerekiyor.”

Hakan Akçam, 2024 yılında e-kontrat sisteminin hayata geçirileceğini söyleyerek bu sistemin hemen uygulamaya konulmasını gerektiğini ifade etti. Gayrimenkullerin konut tarafındaki yatırımı rant ve kazanç kapısı olarak görülmemesini belirten Akçam, barınma hakkının öne çıkarılmasının önemini vurguladı.

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası (ATEM) Başkanı Hakan Akçam

Türkiye’de içinde yaşam olmayan boş evler krizi daha da büyütüyor, uzmanlar boş olan evlere düzenleme getirilmesi gerektiğini belirtiyor

Türkiye’de konut krizini etkileyen diğer etkenlerin başında boş konut sorunu geliyor. İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) İstanbul Planlama Ajansı’nın (İPA) konut sorununa yönelik araştırmasında boş konutların olduğunu ancak erişilebilirlikte sorunlar yaşandığına dikkat çekildi. İPA’nın Konut Sorunu Araştırması raporunda İstanbul’daki mevcut durum
şöyle özetlendi:

“2020 yılı sonu itibariyle işlevlerinden bağımsız olarak İstanbul’da yaklaşık 6.400.000 kayıtlı mesken bulunduğu ve bunların yaklaşık 4.600.000’inde ikamet edildiği bilinmektedir. Dolayısıyla mevcut kayıtlı ikameti olmayan ve mesken işlevinde olan bağımsız birimlerin yaklaşık 1.800.000 adet olduğu ortaya çıkmıştır. Söz konusu sayılara göçmen nüfus ve geçici nüfusun ikamet ettiği ya da ikinci konut amacıyla elde tutulan bağımsız birimler dâhil edilmemiştir. Kayıtlı ikamet bulunmayan meskenlerin mahalle bazında dağılımı incelendiğinde Silivri sahili boyunca boş konutların yoğunlaştığı görülmekte, bunların ikinci konut amaçlı olduğu düşünülmektedir.”

İBB Genel Sekreter Yardımcısı Buğra Gökce, sadece İstanbul’da 450 bin ile 750 bin marjında boş konut olduğunu söyledi. Gökce, boş olan konutların yatırım için boş tutulduğunu dile getirdi.
Avukat İdris Ay, boş ev sorununun Ankara ve İstanbul gibi metropellerde çok daha fazla olduğunu belirterek sebebini şu şekilde anlattı:

“Normal şartlarda konuta yatırım yapanlar alır kiraya verir belli bir süre belli bir kira karşılığında bu yatırımını amorte eder. Burada bu işe girmiyor çünkü konut fiyatları çok fahiş artıyor, bu fahiş artışla birlikte satış yapmak istiyorlar. Yatırımlarını bir süre sonra nakde çevirmek istiyorlar ama satmaya çalıştıklarında içerisinde kiracı olan konuta kimse talip olmuyor. Çünkü kiracıyı mevcut düzende çıkarmak çok uzun sürüyor, mahkemelerin yoğunluğundan, davaların uzun sürmesinden, dava ücretlerini başta açan tarafın karşılamasından kaynaklanan maliyetli bir süreç yaşanıyor. Dolayısıyla bu tür yatırımcılar konutları artık kiraya vermiyor, boş tutuyor. Böyle çok fazla konut var.”

ATEM Başkanı Hakan Akçam, vatandaşın evi boş tutma sebeplerinden birinin kiranın düşük olması olduğunu belirtti. Vatandaşın evini boş tutmaması için bir önlem alınmasının gerektiğini söyleyen Akçam, evlerin boş kalmaması için özel bir vergi çıkartılması gerektiğini dile getirdi.

Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, yüksek kiralara karşı yeni bir düzenleme geleceğinin sinyalini verirken boş duran evler için ilave vergi ve fahiş fiyat artışlarına ceza gelebileceğini söyledi.
Türkiye’de boş duran evlerden vergi alınabilir mi sorusuna Erdoğan şöyle yanıt verdi:

“Şimdi Bakanlığımızın konuyla ilgili çalışması var. Bu çalışmayla da bunların üzerine üzerine gideceğiz. Yani bunların yanına bu kar kalmayacak. Fahiş kira artışını ve konut fiyatlarını durdurmak için gerekirse ceza uygulamasına da gideceğiz. Vatandaşlarımızı açgözlü bir avuç azınlığın kar hırsına kurban edemeyiz. Vatandaşımızın alım gücünü düşürmemek, enflasyona ezdirmemek için yaptığımız zamlara göz diken ev sahipleri bunun bedelini ödemek zorunda kalacak. Hangi konuda olursa olsun fahiş fiyat artışlarına giden, piyasanın dengesini bozan yaptığı davranışın cezasını çekecektir.”

133. Sayı manşet 1’inci sayfa

133. Sayı manşet 2’nci sayfa